KİRACI MI HAKLI, MAL SAHİBİ Mİ ?

 

 

                                                                                  Avukat Seher BİNGÜL                                                                                      avseherbingul@gmail.com

 

Adalet sistemimiz zayıf olanı korumak üzerindedir. Anayasal teminat altında olan bu durum Borçlar Kanunumuzda kiracı olarak şekillenmiştir. Zira kira sözleşmelerinde zayıf olan kiracıdır. Türk Mevzuatı, kirayı verenin kirayı sonlandırabilme şartlarını kiracıya nazaran daha katı tutarak kiracıları korumaktadır. Bir istisna olarak Anayasa Mahkemesi belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzatma süresi sonrasında kiraya verene herhangi bir sebep sunmaksızın sözleşmeye son verme imkanı tanınmasının anayasal mülkiyet hakkı ve sözleşme özgürlüğüne aykırı olduğunu ileri sürmüş, Anayasa Mahkemesi ise ilgili hükmün Anayasaya aykırı olmadığına hükmetmiştir.

Yine de mevzuatımızda esas olan kiracının haklarının korunmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak bu kanunun her maddesi açısından geçerli olmayıp  bazı maddelerin yürürlük tarihi bazı tacir gruplarının yatırımlarının olumsuz etkilenebileceği düşünülerek bu tarihten 8 yıl sonrasına bırakılmıştır.

A- Kira artışı nasıl belirlenir ?  TBK madde 343’e göre “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik .yapılamaz.” TBK 344’te ise kanun koyucu, kira bedelinin belirlenmesi açısından önceleri üretici fiyat endeksinin esas alınmasını kabul etmişse de 17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56 ncı maddesiyle “üretici fiyat endeksindeki artış” ibarelerini “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirmiştir.  TBK 344 tacirler açısından 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek maddelerden olmasına rağmen Yargıtay içtihatları ve doktrindeki görüşler çerçevesinde bu değişikliğin kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmeleri dahil tüm kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacağı benimsenmiştir.  Kira bedelindeki artışın belirlenmesinde ÜFE yerine TÜFE’nin baz alınmasının daha hakkaniyetli olacağı düşünülerek bu değişikliğe gidilmiştir.

B- Kira Bedeli nasıl belirlenir ?  Taraflar sözleşme serbestisi gereği kira bedelinin diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Ancak yenilenen kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi açısından kanun koyucu bir sınır getirmiştir. Bu sınır yukarıda da değindiğimiz üzere TÜFE’deki 12 aylık ortalama değişimdir. Taraflarca veya kira sözleşmesinde artışa dair hüküm yoksa hakimce bu sınırı aşmamak kaydıyla yeni dönemde uygulanacak kira bedeli belirlenebilir. Bununla birlikte konulan bu sınır sebebiyle kiralanan konut veya çatılı işyerinin kira bedelinin emsallerine göre düşük kalmaması adına bir önlem öngörülmüştür. Ancak hemen belirtelim ki bu durum hakimin, kiralananın emsalleri için ödenen kira bedeli ne ise direkt ona hükmedeceği anlamına gelmemektedir. Kanun koyucu başka bazı somut kriterlerin ve hakkaniyetin de göz önünde bulundurulmasını istemiştir. TBK 344/3’e göre “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

C- Kira Tespit ve Kira Uyarlama  Davaları aralarındaki fark nedir?

Kira tespit davası belirli şartlar dahilinde kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Taraflar arasında kira bedeli hususunda bir anlaşmazlık bulunması gerekir. Öte yandan beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda taraflar arasında anlaşma olsun veya olmasın talep halinde kira bedeli hakim tarafından belirlenebilir. Kira uyarlama davası ise genellikle kiracı tarafından açılan ve kira sözleşmesinin kurulduğu sırada öngörülemeyen, olağanüstü bir durum sebebiyle kira sözleşmesinin ifasında güç duruma düşen tarafın kira bedelinin uyarlanmasını hakimden talep ettiği davadır.

Kira Tespit davası ne zaman açılmalıdır ? Bu  çerçevede açılacak kira tespit davasının yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce davanın açılması veya bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Bu dava sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır.

Kira bedelinin uyarlanması davasında ise sonradan ortaya çıkan olağanüstü durumlar gereği hakkaniyet ilkesi çerçevesinde ifada zorluğa düşen taraf kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep etmektedir. Bu durumda şartların çok fazla güçleşmesi ve sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilemeyecek seviyede olması sebebiyle hakim TÜFE veya başka herhangi bir sınırla bağlı değildir. Buna verilecek en büyük örnek Covid-19 ve bu olağanüstü salgının getirdiği yasaklardır. Zira 2020 ve 2021 yıllarında çeşitli dönemler çok sayıda işyerinin faaliyetleri durdurulmuştur. Bu salgının kira sözleşmesi taraflarınca öngörülebilmesi de pek tabii mümkün olmayacağı için uyarlama kapsamında değerlendirilebilir.

Her iki dava da sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.

Önemli  Gelişme  1-07-2022  tarihinde yürürlüğe giren %25 sınırı

 2021 yılı sonundan itibaren ekonomide yaşanan gidişat ayrıca  Covid-19 un genel olarak  verdiği  tahribatın  enflasyonu zirve noktalarına taşıdığı malumdur. Bunun da en tabii yansımalarından  biri kira sözleşmeleri olmuştur.  Zira yukarıda da değindiğimiz üzere yeni kira döneminde uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesinde temel ölçüt TÜFE’deki 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Bu oranın 2022 bahar aylarında %40 seviyelerinde dayanması üzerine bu durumun yaratacağı sosyo-ekonomik riskler göz önünde tutularak önlem alınması ihtiyacı doğmuştur. 08.06.2022 tarihinde kabul edilen ve 11.06.2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na şu geçici madde eklenmiştir: “GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Hemen belirtelim ki bu düzenleme sadece konut kiraları açısından geçerli olup işyerlerini kapsamamaktadır. Bu düzenleme, yürürlüğe girdiği tarih ile 01.07.2023 tarihi arasında kalan sürede yenilenen konut kira sözleşmeleri açısından uygulama alanı bulacaktır. Bu hüküm TBK 344/2’de yer alan ve sözleşmede kira bedeli artış oranının düzenlenmediği kira sözleşmelerinde – ki rastlamak zordur- kira bedelinin hakim tarafından belirleneceği durumlarda da uygulanmaktadır.  Her ne kadar geçici bir düzenleme olarak gözükse de bu uygulamanın bitiş tarihi olan 01.07.2023 tarihinde enflasyonun ne getireceği bilinmediği için sürenin yeniden uzatılma ihtimali mevcut olduğundan düzenlemenin pratikte uygulanmasının çok yakından takip edilmesi gerekmektedir. Ayrıca açılan kira tespit davalarını ve çatılı işyeri kiralarını kapsamaması nedeniyle halen ciddi mağduriyetler doğmasına yol açabilecektir. Medyaya yansıyan kadarıyla kiracı-kiraya veren arasındaki gerilim halen, düzenlemeye rağmen giderek artmaktadır.